Возмещение убытков при изъятии земель

Содержание
  1. Возмещение убытков при изъятии земель, помощь юриста в Москве | ЦЕНТР ФЕНИКС
  2. В каких случаях возможно возмещение убытков
  3. Виды убытков
  4. Виды отчуждения земельных участков
  5. Процедура изъятия земли
  6. Советы собственникам
  7. Возмещение убытков причиненных изъятием земельных участков в 2019 году, принудительное отчуждение наделов, основания для возмещения убытков пи изъятии земли | Земельный эксперт
  8. Определение размера возмещения
  9. Порядок возмещения убытков в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд
  10. Пример по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд
  11. Заключение
  12. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд
  13. Вам будут полезны следующие статьи:
  14. Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков
  15. Выкупная цена – справедливая компенсация
  16. Последние изменения в законодательстве
  17. Виды убытков и их расчет
  18. Пример. Расчет упущенной выгоды
  19. Возмещение за изымаемый земельный участок
  20. Основания, по которым изымают землю у собственника
  21. Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли
  22. Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд
  23. Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю
  24. Особенности принудительного изъятия земли
  25. Реальная ситуация по изъятию земли для государственных нужд. Как собственнику получить компенсацию
  26. Реальная ситуация
  27. Суть и стороны дела
  28. Как все начиналось
  29. Как посчитать убытки?
  30. Компенсация за изъятие участка под автодорогу
  31. Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?
  32. Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»
  33. Вопрос-ответ

Возмещение убытков при изъятии земель, помощь юриста в Москве | ЦЕНТР ФЕНИКС

Возмещение убытков при изъятии земель

В редких случаях физические и юридические лица, чьи земельные участки находятся в частной собственности, могут столкнуться с изъятием земель в пользу государства.

Это происходит по разным причинам; например ‒ при планировании строительства транспортной магистрали, линию которой невозможно отклонить, чтобы обойти эксплуатируемый участок. При этом государство обязуется возместить ущерб и упущенную выгоду землевладельца, понёсшего убытки вследствие обратного выкупа земли.

Финансовый вопрос – довольно щепетильный момент в таких делах, поскольку не всегда предложенная чиновниками сумма соответствует реальной стоимости участка, а вложенные в его обработку силы и вовсе часто не учитываются.

Юридическая помощь землевладельцу при изъятии земель в пользу государства просто необходима, поскольку нужно не только правильно оценить убытки, но и осуществить передачу участка в соответствии с законодательно описанной процедурой.

В каких случаях возможно возмещение убытков

В статье 57 Земельного кодекса РФ перечислены условия, при которых землепользователю возмещают убытки (как явные, так и скрытые) при изъятии земель:

  1. Если объект требуется для реализации государственной или муниципальной программы (например, при строительстве социально значимого объекта).
  2. Вследствие перенаправления земельного надела из одной категории в другую, что повлекло изменение его назначения. К такому случаю можно отнести присоединение части земель сельскохозяйственного назначения к территории населённого пункта.
  3. Если из-за деятельности третьих лиц произошло снижение качества земли; например, площадь участка была загрязнена расположенным поблизости опасным производством.
  4. Землепользователь понёс потери вследствие особых условий или режима эксплуатации участка. Примером может служить изъятие земель на непродолжительный срок в целях размещения временного убежища для жителей населённого пункта, пострадавших от наводнения, землетрясения и других катаклизмов (природных, техногенных).
  5. Произошло ограничение прав собственника, а также всех категорий землепользователей (арендаторов, владельцев) на земельные наделы.

Другие причины возникновения убытков вследствие изъятия земель регламентирует статья 62 Земельного кодекса РФ.

Виды убытков

В соответствии с законодательством убытки могут проявляться в виде:

  • реального ущерба;
  • упущенной выгоды.

В первом случае учитывается стоимость самого участка, всех находящихся на нём строений и сооружений, садовых посадок, проездов и коммуникаций, а во втором – все затраты собственника, направленные на восстановление земель вследствие их ухудшения, его убытки, появившиеся вследствие неисполнения обязательств перед третьими лицами.

На практике понятие «убытки» включает множество факторов, количество и состав которых различны для каждого отдельного участка. Для определения реальных потерь необходимо учитывать не только стоимость каждой сотки и расположенных на ней строений, но и текущие затраты, например:

  • на орошение и удобрение почвы;
  • на обеспечение охраны лесопосадок, водоёмов, пастбищ и др.;
  • на заработную плату охранников, рабочих, бухгалтерии и пр.;
  • на инженерные изыскания;
  • на устройство подъездных путей, коммуникаций и др.

В деле об изъятии земель достаточно много нюансов, учесть которые самостоятельно человеку, не имеющему юридического опыта, невозможно. При этом возникают закономерные ошибки в определении упущенной выгоды, неучтённый ущерб и другие обстоятельства, которые могут значительно снизить размер компенсации.

Кроме того, каждый подобный суд ярко демонстрирует несовершенство законодательства, поскольку каждый из случаев изъятия участков имеет индивидуальные особенности и часто не вписывается в общую схему.

Чтобы не потерять время и деньги, важно, чтобы к началу процесса дело сопровождал опытный юрист по административному праву, который не только обеспечит достойные выплаты, но и подготовит весь пакет документации для передачи земли согласно букве закона.

Виды отчуждения земельных участков

Существуют два вида отчуждения земельных наделов:

  • принудительное – когда муниципалитет является инициатором изъятия. При этом желания и возможности собственника земли, арендатора или землепользователя не учитываются. Такое отчуждение предполагает выплату компенсации согласно ЗК РФ;
  • добровольное – когда юридическое или физическое лицо по собственной воле отдаёт участок и отказывается от всех прав на него в пользу государства или муниципалитета. Такие случаи крайне редки, поскольку в этой ситуации владелец не получает компенсацию. Однако отказ землевладельца не означает прекращение прав собственности и обязанностей, а после официального заявления участок получает статус бесхозяйного. Условия отчуждения таких земель регламентирует статья 225 Земельного кодекса.

Вместо денежной компенсации собственнику могут предложить другой земельный участок, однако закон ничего не говорит о том, что предложенный вариант должен быть равноценным.

Неточные формулировки в законах дают возможность муниципалитетам делать землевладельцу заведомо невыгодные предложения.

Опытный юрист поможет вам не упустить свою выгоду и получить компенсацию за неудобства и потерю участка в полной мере.

Процедура изъятия земли

В нормативных актах порядок изъятия земель и возмещения убытков описывается очень подробно, поэтому участникам процесса необходимо лишь чётко придерживаться регламента и соблюдать правила:

  1. На первом этапе муниципальный орган направляет собственнику земельного участка уведомление, в котором указываются сроки изъятия (как минимум через 12 месяцев), дата регистрации решения о принудительном отчуждении. Изымать землю до истечения одного года государство может лишь с согласия землевладельца. С момента регистрации постановления об изъятии вступает в силу ограничение (или обременение) прав собственника, что сопровождается внесением соответствующих пометок в реестр недвижимости.
  2. В течение одного года после регистрации решения муниципалитета и получения собственником уведомления производятся расчёты убытков и при обоюдном согласии обе стороны заключают письменное соглашение. Этот документ является для государства или муниципального органа основанием для дальнейшей регистрации права собственности на отчуждаемую недвижимость.
  3. Если владелец участка не согласен с размером или формой предложенной компенсации, то единственным способом добиться справедливости является суд. Для отстаивания своих интересов собственник оформляет исковое заявление, которое направляет в судебные инстанции.

Право распоряжаться земельным участком переходит к муниципалитету только по решению суда и только после получения землепользователем всех компенсационных выплат.

Советы собственникам

В большинстве случаев получение уведомления об изъятии земельных участков – стресс для собственника, использующего землю по её прямому назначению, получающего прибыль и рассчитывающего на доход в будущем. Правильная адвокатская тактика и юридически грамотный подсчёт убытков позволит получить достойную компенсацию за вложенный труд. Если вам нужна помощь по земельному праву – обратитесь к нам.

Источник: https://cenf.ru/zemelnye-voprosy/vozmeshhenie-ubytkov-pri-izyatii-zemel/

Возмещение убытков причиненных изъятием земельных участков в 2019 году, принудительное отчуждение наделов, основания для возмещения убытков пи изъятии земли | Земельный эксперт

Возмещение убытков при изъятии земель

Земельное законодательство предоставляет гражданам ряд гарантий, в виде денежной компенсации или иных способов возмещения ущерба, причиненного изъятием земель в пользу муниципалитета или государства.

В статье 56.8 Земельного кодекса прописаны особенности расчета и предоставления компенсации в процессе изъятия. Согласно закону, возмещение полагается в следующих случаях:

  • если изымаются частные территории в пользу государства или муниципалитета;
  • в том случае, когда на территории расположены частные постройки;
  • если собственник территории понес убытки, связанные с представлением собственности в аренду.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков оплачивается за счет средств того ведомства, в чье распоряжение должен поступить участок. Если это федеральный орган, то оплачивает ущерб госбюджет, а если территорией завладел муниципалитет, то оплата должна происходить за счет местного бюджета.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Определение размера возмещения

Определение суммы компенсации за принудительное отчуждение земель производится в соответствии с законом. Стоимость массива выясняется в процессе оценки. Специалисты, которые занимаются данным вопросом, руководствуются ФЗ «Об оценочной деятельности».

В общую сумму выплаты могут быть включены:

  1. Стоимость участка, определенная в процессе оценки по рыночным показателям.
  2. Цена строения, находящегося на участке или права на эту площадь.
  3. Ущерб, нанесенный собственнику, включая убытки, причиненные третьим лицам, подтвержденные соответствующими документами.
  4. Упущенная выгода.

Некоторые суммы не подлежат возврату. Законом определены такие виды расходов, связанных с выполнением:

  • строений, возведенных вразрез целевой эксплуатации, а также неотделимые от постройки улучшения, которые произведены в нарушение арендного соглашения;
  • улучшений, неотделимых от земельной зоны или постройки, которые были произведены после принятия акта об изъятии;
  • построек, возведенных уже после получения уведомительного письма владельца территории об изъятии, кроме случаев, когда на это имеется специальное разрешение;
  • сооружений, строительство которых было начато после оповещения об изъятии, несмотря на то, что разрешительный акт на это не требуется;
  • сделок, заключенных собственниками наделов, после получения уведомления об отчуждении.

В том случае, если изымается лишь часть участка, размер выплаты снижается на рыночную стоимость той части, которая остается в распоряжении владельца.

Для выяснения реальной цены земли, и всех прав с ней связанных, производится официальная оценка территории на дату, предшествующую вынесению постановления об изъятии. Это необходимо, потому что после публикации данных об изъятии стоимость земли на рынке резко снижается.

Размер компенсации должен быть определен не позже чем за 60 суток до направления собственнику земли постановления изъятии.

Порядок возмещения убытков в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Законодательством установлен определенный порядок возмещения ущерба, причиненного в связи с отчуждением наделов для государственных нужд или в распоряжение муниципалитета. Процедура предусматривает следующие этапы:

  1. После вынесения решения об изъятии, распорядитель территории получает соответствующее уведомление.
  2. Производится регистрация акта об изъятии, что фактически представляет собой обременение, наложенное на территорию.
  3. В том случае, если владелец удовлетворен предложенными условиями оплаты, между сторонами заключается соглашение, которое в дальнейшем служит основанием для регистрации прав собственности на участок в отношении муниципалитета или государства.
  4. Когда собственник имеет возражения относительно условий компенсации, он обращается в суд с исковым заявлением. Решение суда, вынесенное по данному обращению, и будет служить основанием для регистрации.

Когда отчуждаемая площадь принадлежит нескольким собственниками, возмещение убытков при изъятии земельных участков распределяется между всеми владельцами пропорционально долевым паям.

Пример по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Участок был в распоряжении Михаила уже несколько лет. После принятия решения о застройке прилегающей зоны, мужчина получил уведомительное письмо об отчуждении надела в ближайшее время.

Решив оспорить содержание бумаги в будущем, Михаил начал строить на своей площади летний домик. Через некоторое время, мужчина получил официальный документ о том, что на его землю наложено обременение в виде изъятия территории в будущем.

Михаил обратился с исковым заявлением в суд, где попытался оспорить вынесенный акт, однако, судья вынес определение не в его пользу. Тогда мужчина попытался увеличить сумму компенсации за надел, включив в расчеты стоимость возведенной постройки, однако, и здесь получил отказ, так как домик был построен уже после получения уведомления об отчуждении надела.

В результате Михаил получил компенсацию в виде стоимости земельного участка, а возведенную постройку пришлось снести.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Возмещение выплачивается в том случае, если изымается частная собственность в виде земли или постройки, а гражданину или компании нанесен ущерб.
  2. Размер компенсации зависит от конкретной ситуации. В сумму могут входить: стоимость участка, упущенная выгода, убытки, связанные с отчуждением.
  3. Выплата средств осуществляется после того, как будет подписано соглашение между участниками отношений или по решению суда.
  4. Законом предусмотрен порядок выплаты ущерба в процессе отчуждения территории в пользу государства или муниципалитета.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Несколько дней назад мне стало известно, что земельный массив, принадлежащий мне по праву собственности, будет изъят в ближайшее время для муниципальных нужд.

Я полностью оплачиваю все платежи и налоги, содержу землю, и сейчас она находится в аренде у моего знакомого. Подскажите, могут ли у меня изъять землю до конца срок аренды, а если да, то имею ли я право потребовать возмещение недополученной прибыли в связи с предоставлением территории в аренду.

Ответ: Добрый день, Полина. Сначала ответим вам на первый вопрос.

Да, муниципалитет имеет право изъять ваш надел в принудительном порядке в любое время, если это необходимо для обустройства городской территории или по иным причинам, оговоренным в земельном законодательстве. В связи с изъятием, права третьего лица, то есть арендатора, будут прекращаться автоматически с момента отчуждения территории.

Что касается компенсации, то вы вправе на основании ст. 56.8 ЗК РФ включить в свои требования не только реальную цену надела, но и сумму упущенной выгоды. Для этого потребуется представить расчет, подтвержденный официальными данными, а при необходимости обратиться в суд.

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/gosudarstvennye-zemli/izyatie-zemelnyx-uchastkov-dlya-gosudarstvennyx-i-municipalnyx-nuzhd/vozmeshhenie-v-svyazi-s-izyatiem-zemelnogo-uchastka/

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

Возмещение убытков при изъятии земель

13 апреля 2016

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель.

Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ).

Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае – определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

  • изъятием или временным занятием его земельного участка;
  • ограничением его прав;
  • ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности.

Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности.

В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» — ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам.

Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

  • отчет об оценке;
  • заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется.

Из последних изменений — ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2015 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты.

В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

  • рыночная стоимость ЗУ;
  • убытки, вызванные изъятием земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

  • реальный ущерб;
  • упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

  • убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода – неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

Пример. Расчет упущенной выгоды

Скачать пример расчета упущенной выгоды (568,43kb)

Есть вопрос по теме оценки при изъятии земельных участков? Задайте вопрос эксперту.

Источник: http://www.estimatica.info/assessment/land/187-otsenka-dlya-tselej-vozmescheniya-ubytkov-pri-izyatii-zemelnyh-uchastkov

Возмещение за изымаемый земельный участок

Возмещение убытков при изъятии земель
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Возмещение за изымаемый земельный участок

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.

В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.

Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Примечательно, что если на участке располагаются объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и иные постройки, которые использовались собственником), то в расчет компенсации включается и стоимость этих объектов.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику.

То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой.

Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

В ходе судебного разбирательства при вынесении решения в пользу изъятия суд обязан учитывать и вопрос по возмещению компенсации собственнику.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

После независимой экспертизы разница в средствах подлежит выплате в денежном эквиваленте собственнику изымаемого земельного участка.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд.

В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

В случаях если нарушения носят незначительный характер, то размер возмещения может быть несколько уменьшен или же собственнику придется возместить ущерб, причиненный им земле.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/vozmeshhenie-za-izymaemyj-zemelnyj-uchastok.html

Реальная ситуация по изъятию земли для государственных нужд. Как собственнику получить компенсацию

Возмещение убытков при изъятии земель

Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков.

На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная.

Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.

На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка. 

Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.

Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.

Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.

Реальная ситуация

Компания является владельцем земельного участка и получает от него прибыль. Местные органы власти принимают решение строить автодорогу общего пользования. Согласно проекту, трасса пролегает через участок собственника. Проблема возникает буквально на пустом месте: ведомство своевременно не организовало принудительный выкуп.

Работы фактически были организованы без выплаты возмещения. В итоге компания осталась без компенсации и возможности использования земельного участка с получением последующего дохода. Владелец земли обращается в судебный орган, предварительно рассчитав размер компенсации и обозначив ответчиками две государственные организации.

Однако для подтверждения суммы возмещения суд назначает дополнительную экспертизу.

Сопоставив доводы истца и эксперта по расчету суммы возмещения, суд счел экспертное заключение обоснованным и принял решение частично удовлетворить иск и возложить ответственность на ведомство, которое отвечает за организацию принудительного выкупа земель для общественных нужд.

В ходе судебного разбирательства истец не согласился с суммой выплаты, которую рассчитал эксперт, посчитав ее слишком низкой. С суммой не согласился и ответчик: ему она показалась завышенной.

Чьи доводы в этом случае являются более убедительными? Какой расчет для компенсации убытков будет верным? Разберемся в ситуации детально.

Суть и стороны дела

Арбитражный суд Московской области рассмотрел дело № А41-46571/17 по иску «Оазис Техно» к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы. Компания является собственником земельного участка, по которому проложена автодорога в Сколково.

Истец в своем заявлении указал требование взыскать с ответчиков сумму убытков в размере 20,7 млн. рублей. Убытки были причинены компании вследствие фактического пользования землей для строительства автодороги в рамках реализации целевой программы Московской области «Дороги Подмосковья на период с 2009-2011 гг.».

Автодорога является частью инфраструктуры района МШУ «Сколково», созданной по поручению Президента РФ.

Как все начиналось

С 2006 года в собственности компании «Оазис Техно» находился земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:77 площадью 1 403 кв.м, в с/о Новоивановское г. Москвы в районе п. Заречье. Правительство в 2009-2010 гг. запроектировало через указанный участок строительство автомобильной дороги общего пользования от 53-го километра МКАД до д. Сколково.

Для этого Правительство Московской области решило изъять у «Оазис Техно» указанный участок, но процедура не была произведена в порядке, предусмотренными на такой случай подзаконными нормативными актами. Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры обратилось в Арбитражный суд г.

Москвы с иском к компании «Оазис Техно», чтобы принудительно выкупить указанный участок для государственных нужд. Однако суд отказал министерству, так как не была соблюдена процедура изъятия.

Несмотря на это, на земельном участке «Оазис Техно» продолжились работы по строительству дороги и проведению коммуникаций.

Сегодня по территории земельного участка, принадлежащего «Оазис Техно», фактически проходит автодорога общего пользования. Причем линейный объект передан из собственности Московской области в собственность г. Москвы.

Из-за сложившейся ситуации компания не имеет возможности ни воспользоваться принадлежащим ему имуществом, ни получить компенсацию за изъятый участок.

Это и стало причиной обращения общества в Арбитражный суд Московской области.

В ходе заседания судья установил следующее. Порядок изъятия земельных участков регламентируется Гражданским и Земельным Кодексами. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ и статья 49 Земельного Кодекса устанавливают:

  • участок изымается у владельца для государственных либо муниципальных нужд посредством выкупа;
  • за изымаемый участок его собственнику предоставляется возмещение;
  • если на участке имеются объекты недвижимости, также возмещается их рыночная стоимость.

Порядок выкупа определен статьями 279-282 ГК РФ, согласно которым также производится выплата возмещения стоимости земельного участка. 

Согласно Принудительный выкуп ЗУ происходит в соответствии с решением компетентного государственного органа и при условии компенсации владельцу равнозначного стоимости ЗУ возмещения. Сумма возмещения может быть определена по соглашению с владельцем, а также решением суда. При расчете суммы возмещения учитываются:

  • рыночная стоимость земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки, понесенные владельцем в связи с изъятием земли;
  • убытки, понесенные из-за досрочного прерывания обязательств;
  • упущенная выгода (недополученная прибыль).

После процедуры изъятия земельного участка следует процедура по прекращению права владения предыдущим владельцем, фактически продавшим данное имущество государству. Право владения, таким образом, переходит публично-правовому формированию, в пользу которого происходит изъятие для нужд государства или муниципалитета.

Как разъясняет Верховный Суд, в случае отсутствия решения уполномоченного ведомства об изъятии участка и нарушения процедура изъятия, владелец земли имеет право на возмещение убытков.

Как посчитать убытки?

Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:

  • рыночную стоимость объекта недвижимости;
  • убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
  • упущенную выгоду.

Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:

  • 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
  • чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.

Однако истец и ответчик ходатайствовали о дополнительной экспертизе. Но суд счел требование сторон и их несогласие с заключением эксперта необоснованным. Таким образом, судья согласился с рыночной стоимостью участка в 11,1 млн. рублей и частично удовлетворил исковое требование о возмещении.

Так как истец предъявлял претензии к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и к Правительству Москвы, суд счел, что надлежащим ответчиком является Министерство.

В связи с чем сделан такой вывод? Дело в том, что фактическое изъятие земли произошло по заказу указанного ведомства.

Таким образом, суд возложил на Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обязанность выплатить компании «Оазис Техно» возмещение ущерба в размере 11,4 млн. рублей, а также судебные издержки и расходы на экспертизу.

Если ваша организация оказалась в ситуации, когда земельный участок, находящийся в вашей собственности, фактически используется для нужд государства либо муниципалитета, нужно требовать возмещения ущерба.

Как видим, Закон предусматривает выплаты даже постскриптум, когда факт изъятия уже произошел. Досудебное обращение к ведомству, ответственному за изъятие земли, позволит решить проблему мирным путем и избежать непредвиденных расходов в виде судебных издержек и затрат на дорогостоящую экспертизу. 

Компенсировать убытки и недополученную прибыль госструктуры или муниципалитеты могут по согласованию с собственником земельного участка, обсудив возможные варианты возмещения.

Компенсация за изъятие участка под автодорогу

Государство имеет право забрать у собственника (как физического, так и юридического лица) земельный участок и возведенные на нем постройки с предоставлением компенсации.

Основания для реквизиции участка под строительство автодороги строго определены законом:

  1. выполнение требований, предусмотренных международными договорами;
  2. строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения.

Для проведения процедуры изъятия необходимо подготовить и согласовать проект планировки территории.

Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?

Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:

  • данные о сторонах соглашения;
  • кадастровые номера реквизируемых участков;
  • цель изъятия;
  • основания отчуждения;
  • срок выполнения условий соглашения;
  • размер и порядок выплаты компенсации.

После получения решения об изъятии у правообладателя есть 3 месяца для того чтобы подписать соглашение или отказаться, предоставив возражения. Чаще всего камнем преткновения становится сумма компенсации за изымаемую недвижимость. При открытии спора суд может поддержать одну из сторон или же самостоятельно определить условия изъятия.

Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»

Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.

Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.

При определении суммы компенсации не учитывают:

  • постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
  • объекты самовольного строительства.

Если размер компенсации не устраивает правообладателя, он может обратиться за судебной защитой.
Существует немало прецедентов, когда суд назначал проведение дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости участка. Оценщики используют сравнительный подход при определении стоимости, но не всегда отчеты об оценке, подготовленные по заказу госоргана, являются ненадлежащим доказательством размера возмещения.

В декабре 2016 г. суд счет, что ссылки на стоимость аналогичных объектов в районе строительства Крымского моста не могут являться достаточным основанием для определения стоимости, т.к. в этом месте практически отсутствует открытый рынок земельных участков.

В другом деле оценщики ошиблись при определении цели изъятия, что также сказалось на стоимости. Так, эксперт рассчитывал компенсацию исходя из того, что на нем будет размещена автодорога, но суд отчет не принял.

При расчете имущественных потерь учитываются цели, актуальные для собственника земли, в данном деле целью бывшего правообладателя являлось ведение сельского хозяйства.

Поэтому стоимость компенсации будет существенно выше той, что указана в экспертном заключении.

Вопрос-ответ

Вопрос: «При изъятии земельного участка в какой срок происходит выплата возмещения?»


Ответ: В случае изъятия земельного участка внимательно смотрим статью 279 Гражданского Кодекса РФ, а также Земельный Кодекс РФ. При изъятии земельного участка у собственника государство или муниципалитет обязаны предложить собственнику аналогичный участок в удобном для него месте или же денежную компенсацию. Причем, статья 281 Гражданского Кодекса говорит о том, что компенсация назначается не собственником, а на основании рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Если все детали по изъятию учтены, то собственник и представители государственных органов заключают и подписывают соглашение, в котором прописывают конкретные сроки, в которые произойдет платеж собственнику. Можно установить в соглашении это срок в 1 год. На практике, срок обычно устанавливается в 1-2 месяца, если у государственных органов отсутствуют сложности с бюджетом.

Количество показов: 4023

25.12.2017

Источник: https://ce-na.ru/articles/obshchiy-razdel/izyatie-zemli-dlya-gosudarstvennykh-nuzhd-kompensatsiya-sobstvenniku/

В законе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: