Взыскание По Ипотечным Кредитам

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

В той же статье законодатель предусмотрел исключение для жилых помещений, являющихся предметом ипотеки — на них может быть обращено взыскание.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке».

Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой.

К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

• уплата основной суммы долга залогодержателю;
• уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
• возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Залогодержатель, в ряде случаев, имеет право требовать от залогодателя досрочно исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой, а при невыполнении такого требования — вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (даже тогда, когда должник надлежащим образом исполняет свои обязательства).

Это возможно, если:

• залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
• залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
• залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
• ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
• производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

1. во внесудебном
2. в судебном.

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Внесудебный порядок

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально.

Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Таким образом, исполнительная надпись нотариуса является основанием для того, чтобы в отношении предмета ипотеки, на который во внесудебном порядке обращено взыскание, были совершены все необходимыедействия (в частности, внесены соответствующие записи в ЕГРП).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

• ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
• физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
• заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
• квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Судебный порядок

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
   • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
   • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
   • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
   • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
   • порядок и способ реализации квартиры;
   • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
   • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

https://www.youtube.com/watch?v=Tj3PYAMjrSI\u0026list=PLrAEyLzgiL9DYM0G2mrzs54eVjaOe2v6C

В то же время отсрочка не допускается, если залогодержатель либо залогодатель могут быть признаны банкротами.

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

Пример

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Препятствия по обращению взыскания на ипотечную квартиру

Влияет ли на возможность обращения банком взыскания на ипотечную квартиру, наличие у заемщика малолетних детей, которым просто некуда идти из этого жилья?

Ответ

Анализ судебной практики показывает, что, к сожалению, указанный факт никак не влияет на мнение суда и позицию кредитных учреждений. Жилье, даже единственное, часто отбирают у семей с детьми.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/obrashheniya-vzyskaniya-na-kvartiru/

Как защитить ипотечного заемщика, на чье единственное, залоговое жилье обращено взыскание

Типовой судебный спор об обращении взыскания на единственное залоговое жилье в счет исполнения обязательств по кредитному договору, интересы заемщиков по которому представлял автор настоящего поста, раскрыл множественные проблемы, с которыми сталкиваются должники по обозначенной категории дел.

— Взаимоотношения между банком и должником после обращения взыскания на залоговое единственное жилье// Банковское кредитование, 2018, №4

Дело в том, что неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ.

А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть заемщики, на чье единственное ипотечное жилье обращено взыскание, должны выселять не «на улицу», но в помещения маневренного фонда. С другой стороны, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир именно «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

Возникает вопрос:

— должен ли суд выселять ипотечных заемщиков из жилья, на которое обращено взыскание и которое реализовано с торгов, только после предоставления помещений маневренного фонда?

— существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?

— кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?

— может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?

Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было. В 2018 году после того как автор настоящего поста в качестве адвоката ипотечных заемщиков прошел все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ, ответы наконец-то даны.

Итак, суды сочли, что вопросы о выселении и предоставлении маневренного фонда не связаны между собой.

Поскольку распоряжаться государственным и муниципальным имуществом может только собственник либо уполномоченное им лицо, а банки такими субъектами не являются, они не обязаны предоставлять должнику помещения маневренного фонда для проживания и никак не участвуют в данном процессе. Иными словами требования о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не банку, но соответствующему публично-правовому образованию в лице администрации.

https://www.youtube.com/watch?v=rSI9sldJNBo\u0026list=PLrAEyLzgiL9DYM0G2mrzs54eVjaOe2v6C

В 2016 году автору настоящего поста впервые в России удалось признать право ипотечного заемщика на помещения маневренного фонда. Данный иск был предъявлен к администрации г. Волгограда. Администрация г.

Волгограда отказалась в добровольном порядке признавать за ипотечным заемщиком и членами его семьи право на предоставление помещений маневренного фонда.

Поскольку на единственное залоговое жилье на тот момент уже было обращено взыскание, то люди могли оказаться на улице. К счастью, в судебном порядке удалось отстоять право на помещения маневренного фонда. Указанный судебный спор имел широкий общественный резонанс.

Коммерсант в статье «Ипотека на выселках» указал на данный прецедент как первый в России случай признания за ипотечными заемщиками права на вселение в помещения маневренного фонда[1].

Несмотря на данный очевидный успех в сфере ипотечных отношений остается множество нерешённых проблем.

Например, еще один вопрос касается возможности отсрочки исполнения судебного акта об обращении взыскания на ипотечное помещение и выселения из него на период, пока ипотечному заемщику не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Практикующие юристы прекрасно знают, что российские суды неохотно предоставляют отсрочку по исполнению судебного акта, тем более, когда споры касаются взыскания долгов.

На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда[3].

Именно так и произошло в рамках судебного спора, адвокатом в котором выступал автор настоящего поста. Несмотря на то, что за ипотечными заемщиками было признано право на помещения маневренного фонда, заявление об отсрочке судебного акта о выселении до момента предоставления маневренного фонда удовлетворено не было.

Суд предоставил отсрочку на период холодов, так сказать для того чтобы должники не были выселены на улицу в зимний период[4].

Учитывая нежелание судов предоставлять «полноценную» отсрочку автор настоящего поста, действующий в интересах ипотечных заемщиков, обратился в Конституционный суд РФ с жалобой по вопросу конституционности:

— ч. 1 ст.

35 Жилищного кодекса РФ, в той в части, в которой данная правовая норма допускает выселение ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, без представления иного благоустроенного жилого помещения, а именно помещения маневренного фонда.

— ч. 1 ст.

203 Гражданского процессуального кодекса РФ в той части, в которой данная правовая норма не предоставляет ипотечным заемщикам, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещение маневренного фонда, право на отсрочку исполнения судебного акта о выселении, на срок до тех пор, пока не будет предоставлено для проживания помещение маневренного фонда.

Рассмотрев жалобу, Конституционный суд РФ вынес определение №500-О от 27.02.2018 г., которое скорее носит формально-отказной характер. Следует отметить, что жалоба аналогичная вышеописанной не впервые поступает в Конституционный суд РФ. Но ни одна их не была рассмотрена по существу.

Честно сказать, подобные отказные определения Конституционного суда РФ более похожи на формальные отписки, что, по мнению, автора настоящего поста, свидетельствует о неготовности судебной системы всерьез заняться проблемами ипотечных заёмщиков в контексте реализации их права на отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Существует еще одна проблема в указанной области банковских отношений.

Дело в том, что право на помещения маневренного фонда существует не бессрочно, но до тех пор, пока у ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, не завершены расчеты по кредитному договору с банком.

Однако в ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что после обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) заемное обязательство прекращается.

Таким образом, обращение взыскание на ипотечное жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет погашение оставшейся задолженности по кредитному договору. Раз нет задолженности по кредиту, значит расчеты между банком и должником завершены, право на помещения маневренного фонда не возникает. Однако не все так просто складывается на практике.

Дело в том, что не все банки хотят признавать тот факт, что задолженность отсутствует. Особенно тогда, когда стоимость реализованного предмета ипотеки не достаточно для погашения долга в полном объеме. Действующее правовое регулирование позволяет кредитным организациями не спешить признавать данный факт.

В профильном для приставов законе об исполнительном производстве отсутствует правовая норма, корреспондирующая положениям ч. 5 ст. 61 закона Об ипотеке. Следовательно, приставы не могут окончить исполпроизводство о взыскании задолженности по кредитному договору.

В итоге если банк не отзывает исполлист, то заемщикам приходится самим обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей[5].

Еще одну проблему, с которой может столкнуться заемщик после обращения взыскания на предмет залога, хотелось бы проанализировать на примере спора из практики автора статьи. После обращения взыскания на предмет залога, чья стоимость не компенсировала в полном объеме сумму основного долга, проценты, неустойку, но были основания для признания кредитного обязательства исполненным по ч.

5 ст. 61 Закона об ипотеке. Приставы не окончили исполпроизводство по вышеописанным основаниям. Банк исполлист о взыскании задолженности по кредиту также не отозвал. Исполнение продолжилось. Однако банк принял решение о частичном списании с баланса неустоек, начисленных заемщику, квалифицировав данное действие как прощение долга заемщику.

По мнению банка, списанная с баланса сумма образовала экономическую выгоду у заемщика, с которой он должен был уплатить НДФЛ. О невозможности удержать налог с прощенных сумм банк сообщил в налоговый орган и заемщику. Заемщик оспорил действия банка в суде и выиграл спор. Суд признал, что налоговая выгода отсутствовала, действия банка были признаны неправомерными.

С банка были взысканы судебные издержки и компенсирован моральный вред[6].

Таким образом, мы убедились, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье порождает новые непростые отношения между должником-физическим лицом и банком. Несмотря на то, что существует судебная практика, наделяющая ипотечного заемщика, потерявшего залоговое, единственное жилье, правом на вселение в помещения маневренного фонда.

Но такая практика пока не стала массовой и требует популяризации знаний об основаниях и условиях предоставления маневренного фонда. Возникают сложности с получением отсрочки по исполнению судебного акта о выселении из ипотечного жилья на период, пока не предоставлены помещения маневренного фонда.

Не всегда кредиторы добровольно аннулируют задолженность в тех случаях, когда заемное обязательство уже прекратило свое действие.

Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности.

[1] Ипотека на выселках// Коммерсант Деньги (https://www.kommersant.ru/doc/3018333) [2]»Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59f862bd830905328409fcc2/kak-zascitit-ipotechnogo-zaemscika-na-che-edinstvennoe-zalogovoe-jile-obrasceno-vzyskanie-5bc859ad3d392600aadf1b91

Взыскание на ипотеку

При­об­ре­те­ние жилья с помо­щью ипо­теч­но­го кре­ди­та в конеч­ном ито­ге закан­чи­ва­ет­ся либо его пога­ше­ни­ем, либо поте­рей недви­жи­мо­сти.

Часто слу­ча­ет­ся, что у заем­щи­ка воз­ни­ка­ет задол­жен­ность перед бан­ком, а, кро­ме квар­ти­ры, ино­го иму­ще­ства, сто­и­мость кото­ро­го мог­ла бы покрыть сум­му дол­га, нет.

Вслед­ствие это­го воз­ни­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство, то есть зало­жен­ную квар­ти­ру. Дан­ное пра­во бан­ка преду­смот­ре­но зако­но­да­тель­ством РФ и бес­пре­пят­ствен­но реа­ли­зу­ет­ся на прак­ти­ке.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство

Обра­ще­ние взыс­ка­ния кре­ди­то­ра на пред­мет ипо­те­ки – это про­цесс, при кото­ром про­ис­хо­дит изъ­я­тие иму­ще­ства, кото­рое высту­па­ет в каче­стве зало­га по ипо­те­ке, и его после­ду­ю­щая про­да­жа с целью полу­чить денеж­ные сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пога­ше­ния дол­га по кре­ди­ту.

В каче­стве зало­го­во­го иму­ще­ства в слу­чае ипо­те­ки будут высту­пать заго­род­ный дом, земель­ный уча­сток или квар­ти­ра.

Для обра­ще­ния взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки бан­ку необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в суд, и там дока­зать право­ту сво­ей пози­ции, предо­ста­вив пол­ную инфор­ма­цию, под­твер­жда­ю­щую факт нару­ше­ний усло­вий дого­во­ра ипо­те­ки со сто­ро­ны заем­щи­ка.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­ста­ви­те­ли бан­ка будут направ­лять в суд толь­ко в край­нем слу­чае: если заем­щик будет систе­ма­ти­че­ски нару­шать пра­ви­ла воз­вра­та кре­ди­та.

Сего­дня банк может при­ну­дить долж­ни­ка по реше­нию суда высе­лить­ся из зало­жен­ной квар­ти­ры уже на осно­ва­нии нали­чия хотя бы трех про­сро­чек по пла­те­жам в тече­ние одно­го года.

Удо­вле­тво­ряя иск кре­ди­то­ра, суд дол­жен ука­зать в сво­ем реше­нии: пред­мет ипо­те­ки, сум­му, под­ле­жа­щую упла­те бан­ку из сто­и­мо­сти зало­жен­но­го иму­ще­ства, спо­соб реа­ли­за­ции и началь­ную цену про­да­жи недви­жи­мо­сти, и т.д.

Этапы обращения взыскания

Если заем­щик не может выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту и, ско­рее все­го, у него такой воз­мож­но­сти в бли­жай­шем буду­щем не воз­ник­нет, то в этом слу­чае обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство – это неот­вра­ти­мый про­цесс, состо­я­щий из несколь­ких после­до­ва­тель­ных эта­пов:

1. Встре­ча с сотруд­ни­ка­ми кре­дит­ной орга­ни­за­ции. На этой встре­че у заем­щи­ка поин­те­ре­су­ют­ся при­чи­на­ми про­сроч­ки пла­те­жей и нали­чи­ем воз­мож­но­сти пога­ше­ния основ­но­го дол­га, про­цен­тов, а так­же штра­фов за про­сроч­ку. Если заем­щик не смо­жет убе­дить банк в сво­ей даль­ней­шей кре­ди­то­спо­соб­но­сти, то банк обра­тить­ся в суд.
2. Судеб­ное раз­би­ра­тель­ство. В суде ква­ли­фи­ци­ро­ван­ные юри­сты кре­дит­ной орга­ни­за­ции в убе­ди­тель­ной фор­ме дока­жут, что заем­щик явля­ет­ся злост­ным непла­тель­щи­ком, и добьют­ся поло­жи­тель­но­го реше­ния об обра­ще­нии взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки. Прак­ти­че­ски во всех слу­ча­ях суд при­ни­ма­ет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, так как Закон в этом слу­чае очень суров.
3. Осво­бож­де­ние недви­жи­мо­сти. Вско­ре после реше­ния суда в поль­зу бан­ка, заем­щи­ку пред­сто­ит встре­ча с судеб­ны­ми при­ста­ва­ми-испол­ни­те­ля­ми. При­ста­вы выда­дут заем­щи­ку под рос­пись уве­дом­ле­ние, в кото­ром будут ука­за­ны при­чи­ны осво­бож­де­ния недви­жи­мо­сти и срок, в тече­ние кото­ро­го необ­хо­ди­мо это сде­лать.
4. Про­да­жа зало­го­во­го жилья бан­ком. Парал­лель­но с высе­ле­ни­ем семьи заем­щи­ка, банк выста­вит на аук­ци­он иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в зало­ге, сни­зив его оце­ноч­ную сто­и­мость на 20%-25%, что­бы быст­рее реа­ли­зо­вать недви­жи­мость. После про­да­жи жилья и покры­тия всех рас­хо­дов, оста­ток денеж­ных средств от реа­ли­за­ции иму­ще­ства будет воз­вра­щен заем­щи­ку.

Если дело уже дошло до суда, то кли­ен­ту бан­ка уже не на что наде­ять­ся, даже если в квар­ти­ре с ним про­жи­ва­ют мало­лет­ние дети, суд все рав­но при­мет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, соглас­но зако­ну. Одна­ко есть неко­то­рые НО!

Взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки в судеб­ном поряд­ке

Некоторые нюансы, о которых полезно знать

Все ситу­а­ции с обра­ще­ни­ем взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство мож­но раз­де­лить услов­но на два типа:

• Ипо­теч­ная квар­ти­ра
• Един­ствен­ное жилье

В пер­вом слу­чае у заем­щи­ка поми­мо квар­ти­ры, на кото­рую взят был кре­дит, есть дру­гая недви­жи­мость, кото­рая высту­пи­ла в каче­стве зало­га.

Недви­жи­мость, кото­рая явля­ет­ся обес­пе­че­ние по кре­ди­ту, ста­нет объ­ек­том взыс­ка­ния.

Если же в резуль­та­те реа­ли­за­ции дан­ной недви­жи­мо­сти сум­ма не покро­ет сто­и­мо­сти кре­ди­та, то банк впра­ве оста­вить за собой и сам пред­мет ипо­те­ки, выста­вив на про­да­жу так­же ипо­теч­ную квар­ти­ру.

Если же заем­щик и его семья про­жи­ва­ют в квар­ти­ре, кото­рая явля­ет­ся их един­ствен­ным жильем, то банк не может их высе­лить пря­мо на ули­цу. В этом слу­чае кре­ди­тор дол­жен предо­ста­вить семье заем­щи­ка дру­гое, при­год­ное для жилья, поме­ще­ние.

Одна­ко на прак­ти­ке, жиль­цы высе­ля­ют­ся в нику­да.

И хотя закон защи­ща­ет пра­во долж­ни­ка на един­ствен­ное жилье, и на него невоз­мож­но обра­тить взыс­ка­ние, опыт­ные юри­сты бан­ка нахо­дят пути, что­бы высе­лить долж­ни­ка, при­чем на закон­ных осно­ва­ни­ях.

Кро­ме того, заем­щи­ку будет полез­но знать, что Закон об ипо­те­ке не допус­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство в судеб­ном поряд­ке, если долж­ник допу­стил незна­чи­тель­ное нару­ше­ние обя­за­тельств, и тре­бо­ва­ния кре­ди­то­ра явля­ют­ся несо­раз­мер­ны­ми со сто­и­мо­стью зало­га. Несо­раз­мер­ность и незна­чи­тель­ность заклю­ча­ет­ся в сле­ду­ю­щем:

• пери­од про­сроч­ки выплат по ипо­теч­но­му кре­ди­ту состав­ля­ет менее трех меся­цев
• раз­мер неис­пол­нен­но­го обя­за­тель­ства состав­ля­ет менее 5% от раз­ме­ра ипо­те­ки.

При этом дого­вор ипо­те­ки сохра­ня­ет­ся, и банк впра­ве обра­тить­ся в суд с иском о взыс­ка­нии, как толь­ко пере­чис­лен­ные выше обсто­я­тель­ства будут устра­не­ны.

Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Откро­вен­но гово­ря, что-либо изме­нить в тот момент, когда кре­ди­тор решил обра­тить взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки, уже навряд ли удаст­ся.

Един­ствен­ное на что заем­щик может наде­ять­ся – это про­дле­ние сро­ка, отве­ден­но­го на реа­ли­за­цию недви­жи­мо­сти до одно­го года.

Зако­ном уста­нов­ле­ны два слу­чае, когда воз­мож­но отсро­чить про­да­жу зало­жен­но­го иму­ще­ства:

• пред­ме­том ипо­те­ки явля­ет­ся земель­ный уча­сток из соста­ва земель сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния
• заем­щи­ком явля­ет­ся физи­че­ское лицо и ипо­те­ка не свя­за­на с его пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­стью.

В этих слу­ча­ях суд по заяв­ле­нию долж­ни­ка отме­ня­ет реше­ние об обра­ще­нии взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство, если заем­щик в тече­ние это­го года удо­вле­тво­рит тре­бо­ва­ния бан­ка и пога­сит задол­жен­ность.

Одна­ко отсроч­ка взыс­ка­ния на ипо­те­ку не все­гда допус­ка­ет­ся зако­ном. Зако­но­да­тель­ство запре­ща­ет отсроч­ку, если она может повлечь зна­чи­тель­ное ухуд­ше­ние финан­со­во­го поло­же­ния кре­ди­то­ра, а так­же в слу­ча­ях, когда в отно­ше­нии бан­ка или заем­щи­ка воз­буж­де­но дело о дефол­те или банк­рот­стве.

Таким обра­зом, обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­став­ля­ет собой отлич­но нала­жен­ный про­цесс в любой кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Если обсто­я­тель­ства долж­ни­ка тако­вы, что банк был вынуж­ден при­бег­нуть к судеб­но­му раз­би­ра­тель­ству, то оста­но­вить его уже не полу­чит­ся. Лишь еди­ни­цам из заем­щи­ков уда­ет­ся избе­жать поте­ри недви­жи­мо­сти.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/zakony/vzyskanie.html

Защита ипотечной квартиры от взыскания: помощь юриста

Вы получили иск о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на квартиру? Неприятно, но не критично. Это совершенно не значит, что завтра вас придут выселять из квартиры судебные приставы.

Есть масса юридических возможностей оспорить доводы банка об обращении взыскания на квартиру. Речь идет о не надуманных способах затянуть процесс, хотя временами это тоже имеет смысл.

Давайте рассмотрим реальные, подтвержденные практикой способы защиты должника при обращении взыскания на предмет ипотеки.

Аргумент 1 – Квартира является единственным жильем

В общем случае то обстоятельство, что ипотечная квартира должника является для него единственным жильем НЕ защищает от обращения на нее взыскания и продажи с торгов.

 Однако, буквальное прочтение норм закона позволяет увидеть, что для изъятия у должника ипотечной квартиры кредит должен быть потрачен на цели, связанные с этой квартирой.

То есть, если вы брали кредит на покупку квартиры или ремонт в ней, то, действительно, суд не примет во внимание возражения о том, что она является единственным жильем.

Однако, если кредит, полученный под залог квартиры, был потрачен на ДРУГИЕ цели, не связанные с ней – например, на обучение, лечение, отдых и т.д, и вы сможете это документально подтвердить – то имеет смысл заявить о том, что в вашем случае неприменимы нормы об обращении взыскания на квартиру (предмет залога).

В данном случае мы исходим из буквального толкования норм статьи 8 ФЗ РФ “Об ипотеке”, согласно которому залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную квартиру при условии, что такая квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом законодательство РФ не содержит указания на возможность обратить взыскание на заложенные жилой дом или квартиру в других случаях.

Поэтому, если у вас есть доказательства того, что кредит вы потратили на цели, не связанные с квартирой, рекомендуем вам использовать аргумент о том, что в таких случаях закон не дает права обращать взыскание на предмет ипотеки. В этих случаях ваша квартира защищена иммунитетом единственного жилья.

Для защиты вы можете использовать встречный иск или изложить свои доводы в отзыве на иск банка. Если вы уже получили решение суда, не приведя этих доводов в первой инстанции, рекомендуем вам направить апелляционную жалобу с изложением своих аргументов.

Для обоснования своей позиции перед судом вы можете использовать документы, подготовленные при защите прав наших клиентов.

Иск о недействительности договора ипотеки

Апелляционная жалоба о взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру

Аргумент 2 – Нарушение кредитного договора не существенно

Для того, чтобы банк мог обратить взыскание на квартиру нарушение кредитного договора должником должно быть существенным.

На требование о существенности нарушения обратил внимание Верховный суд РФ еще в 2013 году, указав, что “обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении, поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению и целью договора залога не является переход права собственности” (пункт 12 Пленума ВАС РФ от 22.06.2013 г.). Это понятная логика, ведь цель банка – не ваша квартира, а проценты за пользование кредитом. И если можно сохранить договор без крайних мер в виде взыскания, необходимо пытаться это сделать.

Эта же логика сохраняется и в статье 348 ГК РФ, указывающей, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Важно учитывать, что по умолчанию предполагается, что нарушение незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, если вы можете погасить просроченные платежи перед судом стоит поставить вопрос о несущественности вашего нарушения кредитного договора. Цель – просить суд сохранить этот договор. взыскав с вас только пени за допущенные вами нарушения.

Аргумент 3 – В нарушении кредитного договора нет вины должника

Вина должника в нарушении кредитного договора является обязательным условием его ответственности. Это общие принципы гражданского права.

Так, согласно статье 401 ГК РФ “лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности”.

При этом должник предполагается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, он принял все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Этот аргумент можно использовать при защите квартиры от обращении на нее взыскания, доказывая, что нарушение кредитного договора было следствием обстоятельств, за которые вы не отвечаете.

На необходимость исследовать вопрос вины должника при рассмотрении дел об обращении взыскания на квартиру указал Верховный суд в пункте 12 Пленума от 22.05.2013 г., отметив, что “при разрешении судом требований об обращении взыскания на предмет ипотеки юридически значимыми обстоятельствами, которые входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, являются:

• вопрос о существенности нарушения договора
• установление оснований ответственности (наличие вины должника).

Таким образом, грамотно выстроив свою позицию и доказав отсутствие вашей вины в нарушении графика платежей по кредиту вы можете добиться отказа в требовании об обращении взыскания на квартиру, обойдясь только ответственностью за просрочку в виде штрафов и пени.

Аргумент 4 – Договор ипотеки или кредитный договор являются недействительными

В ряде случаев способов защиты прав должника при обращении взыскания на ипотечную квартиру может быть встречный иск о признании недействительным кредитного договора или договора ипотеки. О том, как признать недействительным кредитный договор, мы писали в статье признание кредитного договора недействительным.

Признать недействительным договор ипотеки можно по общим основаниям – например, договор ипотеки не прошел регистрацию в установленном порядке, недостаточно определен предмет договора, не указана цена квартиры и т.д., или по специальным основаниям. В каждом конкретном случае надо смотреть договор.

В качестве вариантов для подготовки своей позиции по делу вы можете использовать документы, подготовленные при защите прав наших клиентов.

Апелляция на решение об обращении взыскания на единственное жилье гражданина

Апелляция на решение о взыскании кредита, обращении взыскания на квартиру

Сегодня сложилась устойчивая судебная практика по признанию недействительными договоров ипотеки квартиры. Здесь вы можете найти решения по делам наших клиентов. Аргументацию из мотивировочной части решений можно использовать при подготовке позиции в сходных обстоятельствах.

Решение о признании договора ипотеки недействительным

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

Аргумент 1 – В ипотечной квартире проживают третьи лица

Обычно в ипотечной квартире должник регистрирует членов своей семьи и эта квартира становится для них единственным местом проживания. В этом случае продажа квартиры с торгов, естественно, затрагивает их права.

Само по себе это обстоятельство не будет препятствием для обращения взыскания на квартиру при существенном нарушении должником кредитного договора.

Однако его можно сделать препятствием для вынесения решения по существу, если облечь требования третьих лиц в самостоятельный иск и заявить его в судебном процессе.

Это может быть иск от третьих лиц к должнику с требованием о предоставлении помещения для проживания, может быть иск от супруги должника, оспаривающей получением им кредита в отсутствие ее согласия и т.д.

Таким образом можно отсрочить вынесение решения по делу.

Иногда это имеет смысл, если, например, должник может найти деньги для погашения кредита или если параллельно ведутся переговоры с банком о выкупе долга и т.д.

Аргумент 2 – Допущены нарушения порядка проведения торгов

Если ваша квартира уже передана на торги – это далеко не значит, что завтра придут приставы вас выселять. Торги могут растянуться на несколько лет.

Законодательство довольно жестко регламентирует порядок проведения торгов, и любые нарушения этого порядка могут быть предметом обжалования.

Соответственно, по любым нарушениям торгов вы можете ставить перед судом вопрос о признании их незаконными – и процедура начнется сначала.

Какие нарушения могут стать предметом обжалования? Любые, в том числе:

• нарушение порядка размещения информации о торгах
• нарушения порядка приема заявок
• нарушения порядка извещения участников торгов и заинтересованных лиц и т.д.

В качестве вариантов для подготовки своей позиции по делу вы можете использовать документы, подготовленные при защите прав наших клиентов.

Заявление о признании торгов недействительными в связи с нарушением порядка проведения 

Заявление об отложении исполнительных действий по проведению торгов

Административный иск о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя по передаче квартиры на торги

РЕЗЮМЕ

Итак, существует масса способов защиты прав в ситуации, когда ваша квартира становится предметом взыскания банка.

Это и материальные аргументы по существу договора, и процессуальные способы, относящиеся скорее к тактике ведения дела. Выбор способа зависит от ситуации, обстоятельств и ваших задач.

Поэтому, получив повестку из суда – обращайтесь. Думаю, мы сможем подобрать способ защиты, который даст нужный результат именно в вашем случае.

.

.

Источник: https://advokat-zhukova.ru/zashhita-ipotechnoj-kvartiry-ot-vzyskaniya-pomoshh-yurista/